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            房子,不值得

            2019-02-26  妖城主

            继国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》后,最近国家发改委又发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,很多荔枝让力哥点评一下, 说白了就是给大家买房圈圈地,把把关,看有没有蹭中央规划热点赚一票的机会。


            我认为,这次国家提出“培育发展现代化都市圈”的想法,是对过往城市化发展思路的一次重大修正。


            过去提到城市化,国家的思路一直是希望走中小城镇化道路,让人口像撒芝麻一样均匀分布在全国各地城市,一方面为了全国均衡发展,减少地区和城乡差距,另一方面也能缓解大城市人口压力,避免交通拥堵、房价过高、空气污染,资源紧张等各种大都市病。


            但这并不符合全世界城市化的真实发展路径,老百姓会用脚投票,否定这种思路,人口还是在拼命往大城市挤。


            所以现在修正为做大做强都市圈,把人口从撒芝麻变成“总量分散,区域集聚”,方便大城市落户,以跨市域的长距离轨道交通为主要工具,打通城市圈内的交通网,这样哪怕生活中心城市的周边,也一样能享受中心城市带来的便利,避免人口过度集中在少数几个大都会的中心区域。


            当然,北上广深这四座超大型城市,因为人口总量已经饱和,还是要限制疏导。


            说白了,就是从忽悠大家去“小城市”,变成忽悠大家去“大城市边上的小城市”。


            平时大家听来听去都是大北京、长三角、大湾区,其他地区小伙伴既没钱也没资格买这三大都市圈内的房子,除了眼红,还想分一杯羹呀,那今后全国遍地开花的都市圈,是不是都能上车呢?


            别急,冲动是魔鬼。


            看问题不能眉毛胡子一把抓,要纲举目张,直切要害,今天已经不是10年前只要买房就能坐等数钱的时代了,归根到底是由于下面两个基本面发生了根本性改变。


            大前提:中国已完全进入老龄化时代,人口红利基本消失,年轻人生育意愿难以提升,未来总体上房多人少。


            小前提:劳动力人口从增量争夺时代进入存量争夺时代,城市对人口的虹吸效应将越来越明显。农村被小城镇吸,小城镇被中等城市吸,中等城市被大城市吸,大城市被北上广深吸。越是处于这条人口流动鄙视链底层的地区,以后卖不掉的风险越大,房子越不值得投资。


            结论:960万平方公里内绝大部分房子,可以自住,但不再值得投资。


            要深入理解这个结论,得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的区别。


            最早出现的地理概念是“城市群”。


            记得我中学地理课本上提过,世界级城市群有5个:美国东北部沿海城市群(华盛顿-巴尔的摩-费城-纽约-波士顿)、北美五大湖城市群(芝加哥-底特律-克利夫兰-多伦多-渥太华-蒙特利尔)、日本太平洋沿岸城市群(东京-名古屋-京都-大阪-神户)、欧洲西北部城市群(巴黎-布鲁塞尔-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法兰克福)、英伦城市群(伦敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰)。


            后来提出我们也要努力建设三个世界级城市群:长三角、珠三角、京津唐(“唐”是唐山,后来改为京津冀)。

            世界六大城市群


            可以发现,城市群的概念范围非常大。


            比如日本太平洋沿岸城市群,从最东边的千叶到最西边的神户,直线距离480公里。


            美国东北部城市群,从最北边的波士顿到最南边的华盛顿,直线距离超过600公里。


            五大湖城市群最夸张,从最西边的芝加哥到最东边的蒙特利尔,直线距离超过1000公里。


            从世界地图比例尺看,的确这些城市都挨得很近,但从地区或城市地图角度看,就会发现这几个城市离得还是有点远。


            就算有新干线,东京人去大阪也算出远门了,没事不会一天到晚跑大阪。


            从经济地理角度看,或许两座城市在产业布局上能形成一定的协作互补,但从居民生活工作上看,双方还是各过各的,互不相干。


            后来从生活地理角度出发,就出现了“都市圈”概念。


            城市群里可以有N座中心城市,但都市圈里一般只有一座(偶尔会有两座),其他城市都像卫星一样,拱卫这座中心城市,形成一个同心圆结构的城市生活圈层体系,所以叫都市圈。


            比如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京都市圈、洛杉矶都市圈等,范围就要比“城市群”小很多。上一篇提到的“上海大都市圈”规划,也可以看成是长三角城市群的迷你版。



            再比如十三五规划中提出的“东北城市群”,就是个很尴尬的概念,北到齐齐哈尔,南到大连,光直线距离就将近1000公里,其实没啥实际意义。真正有意义的只有其中的“沈阳都市圈”,从沈阳市中心到本溪、铁岭、抚顺、辽阳这四个地级市的直线距离都在60公里内。


            沈阳都市圈


            按照此次官方提出的说法,城市群是“新型城镇化主体形态,是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”,而都市圈是“城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。”


            所以都市圈包含在城市群内。


            划重点:“1小时通勤圈”,也就是以现行的交通工具,1小时内是否能从周边小城市进入中心大城市。


            人类对通勤时间的承受是有极限的,一天才24小时,去掉1/3睡眠,1/3工作,只有1/3时间可以用来吃喝拉撒睡觉赶路,如果上班路上就要超过1小时,来回2-3小时,相当于休憩时间的1/3都在路上,会大幅降低人的工作效率和生活幸福感。


            虽然这次《意见》强调都市圈要以“促进中心城市与周边城市(镇)同城化发展为方向”,但我认为都市圈并不等于同城化。


            比如上海大都市圈规划提出“1+7”战略,但上海周边这7座城市到上海的真实通勤时间,都不太可能控制在1小时内。


            国家现在提出的“1小时通勤圈”概念,是以高铁运行时长为标准。按照最高时速350公里计算,哪怕中途要降速停站,200公里内的车程也能在1小时内完成。


            比如上海虹桥站到杭州东站的距离是170公里左右,中途一站不停只要45分钟,就算停靠三站最长也只要1小时6分钟。


            但我们居住和工作的地方不可能都正好在高铁站隔壁,所以两头都要再靠市内交通摆渡。而高铁站也比一般地铁站大很多,光是在高铁和地铁之间步行换乘,排队过高铁安检,再排队检票到站台候车,都必须提前预留时间。


            加上市内通勤还可能遇上堵车或地铁故障,这些都要提前预留时间。以我的经验,这些通勤过程中的摩擦时间,至少要30分钟。


            再加上高铁不像地铁,随到随走,必须提前买票,遇到节假日可能还抢不到票,如果当晚没买到票,要么只能就地住酒店,要么只能高价打车回去,都是额外成本。


            我有个朋友,家在苏州园区,前年在上海找了份工作。苏州园区站到上海虹桥站的高铁只要24分钟,原以为这么点时间同城化没问题,但他从家里到苏州园区站,且不说坐公交,就是自己开车去,最快也要15分钟,因为上海很大,虹桥站下高铁后,还得换两部地铁,花上40分钟才能到公司,再算上摩擦时间,单程通勤时间最少2小时,一天4个多小时都耗在路上。


            而且把高铁、地铁、汽油和停车费都算上,一天光通勤费就要100元,一个月通勤费都可以在上海租房了。


            他也想过直接开车上班,但外地牌照早晚高峰不能进外环内的高架,根本没办法直接开到上海市区,就算想拍上海牌照也又贵又难拍,就算拍到了,交通顺畅也要1个半小时才能到公司,遇上高速高架堵车,那就没准了,可能上班反而要迟到。


            再说开车上班,光汽油费和买路费,一天100元还不够。


            所以坚持一年多后,实在身心俱疲,他向公司提出辞呈,还是回苏州找工作了。


            苏州园区到上海市中心的直线距离不过70公里,尚且如此,更别说上海大都市圈内的其他城市了。


            所以我认为,真正的“同城化”范围要比国家认定的“都市圈”范围更小。


            哪怕高铁只要半小时,实际通勤时间也肯定超过1小时,光有高铁不够,必须得有地铁直连。


            地铁虽然速度慢,停靠站点多,但可以大幅减少两头摩擦时间,我们可以把房子买在地铁站边上步行5分钟的距离,而公司也很可能就在市中心地铁站边上步行5分钟的距离,而且地铁随到随走,跨市域的长距离轨道交通,往往站点间距长,运行速度快,只要保证坐地铁时间不超过50分钟,就能实现真正意义上的1小时通勤圈。


            比如上海地铁16号线,开往最偏远的南汇新城,全长60公里,从始发站滴水湖站到终点站龙阳路站(上海内环),全程12站,耗时56分钟,如果坐大站车,耗时46分钟。


            实际生活中,跨市域的长距离轨交往往都会遭遇明显的潮汐现象,也就是早高峰往主城区的列车挤到爆,晚高峰往新城或周边城市的列车挤到爆,每天通勤体验都是一坨屎,所以另一个计算方法是看开车时长。


            早高峰的上海地铁站


            开车是完全点对点的交通,只要不是交通特别拥堵的情况,走高速或城市快速路,想要一小时内搞定,最远距离也是60公里。


            所以我认为,到都市圈中心城市市中心的直线距离在60公里内,是我们买房的最大半径,我称之为“投机圈”。


            之所有叫“投机圈”,是因为如果你买的房子离市中心60公里,虽然能勉强形成同城效应,但终究还是有点远,保值性会弱一点,是没房票或买不起主城区的购房者的无奈之选,投机性更强。


            对北京来说,从天安门画个半径60公里的圆,最远能触及到的只有北三县,廊坊、固安、涿州的大部分地区,外加一小部分天津武清区。


            北京周边


            之所以去年北三县、固安等地的房价出现大幅下跌,是因为概念炒作先行,但北京地铁还没连过去,实际上这些地区还无法和北京形成特别紧密的同城效应,很多在那买房的人并没有真去住,还是投机客在提前入场抢筹,结果严格限购后,阻止了后续资金入场接盘,很多投机客资金链撑不住,只能降价抛盘止血离场。


            但将来地铁连通后,还是会有大量在北京买不起房的人把这些地方当睡城,房价还是会涨回来的,当然,地铁也肯定天天挤成屎。


            至于更远的环京地区,包括天津主城区、保定、雄安、霸州、高碑店,以及北京北部的密云、怀柔、延庆山区,都不太可能在现有技术条件下和北京实现完全的同城效应,最多就是平时在北京租房,周末坐高铁回天津老家休息休息,所谓的“都市圈同城效应”,都是开发商吹出来的美梦。


            注意,我说的是“现有技术条件下”,汽车性能再怎么提高,高速120公里的最高限速也很难提高,就算高铁速度从350公里进一步提高到400公里,也还是没卵用。


            只有科技出现了划时代的重大突破,比如马斯克梦想的管道高铁,或者科幻片里经常出现的人类研制出了反重力引擎,汽车能在城市上空自由飞行,我上面说的这些买房逻辑才会被真正打破。


            管道高铁,预计速度将超过1000km/h


            对上海来说,从人民广场画个半径60公里的圆,最远只能触及昆山和太仓,连嘉兴和南通都在圈外。


            对广州来说,传统意义上的主城区(人民公园)和珠江新城都可以作为城市中心,这个圆画出去,东莞和佛山几乎全境都在势力范围内。


            对深圳来说,最西可以从前海开始画,最东可以从福田中心开始画,那东莞、惠阳、南沙、中山、珠海的大部分地区都在这个半径内,但惠州主城区在圈外,深圳人最喜欢买的大亚湾,只有最西边红树林公园一带入围,大亚湾中东部地区在圈外。


            珠三角都市圈


            把广深的“投机圈”合在一起看,交集在东莞和南沙。


            对成都来说,以天府广场为中心,这个半径能把广汉、简阳、德阳、什邡、都江堰都包含进去,其中只有德阳是地级市。


            成都都市圈


            但要注意,成都只是二线城市,60公里半斤投机圈的投机风险,就明显高于北上广深。


            其他二线城市以此类推。


            放眼全国,我觉得今天在两个大城市之间已形成比较紧密的同城效应的,只有广州和佛山,在可预见的未来,东莞的临深片区和深圳也会形成紧密的同城效应。


            广佛同城协调发展规划图


            再看得更远一点,也只有郑州-开封长沙-湘潭-株洲这两个城市圈能形成比较强的同城效应。


            从郑州二七广场出发,半径60公里能把大半个开封包含进去,但洛阳、许昌、平顶山、新乡都包不到,西北的焦作勉强能包到,但这个城市体量太小,没什么投资价值。


            郑州大都市区


            所以所谓的“中原城市群”,我觉得最安全的投资只有郑州一地,如果胆子大一点,想投机一把,也只能投机开封。


            而长湘株三座城市本身就非常近,尤其是湘潭和株洲,已基本形成同城效应,但这个都市圈最大的问题是长沙自己还不是特别强,如果距离武汉市中心30多公里的地方有这么两座卫星城,长期看会更有投资价值。



            当然,60公里半径是口袋缺钱情况下的无奈之选,更好的选择是半径30公里内的“刚需圈”。


            半径30公里,差不多能达到北京六环、上海郊环、成都六环一带,也就是公认的主城区(北京五环、上海外环、成都四环)之外的“刚需聚居区”,虽然距离市中心也已经很远,但穷人买不起市中心,又不甘心真跑隔壁城市买房,所以这个“刚需圈”就是最好的选择。


            以上海为例,9号线上的九亭、泗泾、洞泾,11号线上的南翔、马陆、嘉定新城,17号线上的徐泾、赵巷,8号线上的浦江,16号线上的周浦,都是典型的“刚需圈”,上海本地穷人和外来奋斗入门中产的聚居区。


            但真正有钱人买的最能保值的房子,其实是距离市中心15公里内的“投资房”。


            大家想一想,为什么北京三四五环和上海内中外环的长度都差不多,而且北京五环和上海外环到到市中心的距离,都在15公里上下?


            因为15公里内的路程,用汽车、地铁、甚至助动车等城区交通工具,人们不会感觉到有多费劲。


            这也就是为什么真正的有钱人不会对嘉兴、惠州或廊坊的房子感兴趣,他们一定买北上广深市中心的房子。


            写到这里,力哥已经解释得很清楚了,为什么绝大部分房子,其实并不值得我们投资。


            马路上到处都是“总价低,不限购”的房产广告,虽然简单粗暴,却能击中人心。


            可惜,“总价低,不限购”的房子,不管是偏远小城的房子、商住两用房、商铺、远离城区的海景房,甚至小产权房,从投资角度看,绝大部分并不值得入手。


            对于手里钱不多,又没房票,还总想弯道上车的小伙伴来说,这真是一个很丧的结论呢…


            祝大家好运~

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